Vous souhaitez donner un coup de pouce à vos enfants ou petits-enfants pour devenir propriétaires ? L’État vous ouvre une fenêtre fiscale exceptionnelle, mais elle se refermera fin 2026.
Une mesure inédite pour encourager la transmission immobilière
Derrière la loi de finances 2025 se cache une disposition peu médiatisée mais très avantageuse : la possibilité pour les familles de transmettre une somme importante sans aucun prélèvement fiscal, à condition qu’elle serve à un projet immobilier bien défini.
Concrètement, cette aide prend la forme d’une donation exonérée d’impôts jusqu’à 100 000 €, utilisable pour acheter un logement ou financer sa rénovation énergétique. Une manière de stimuler à la fois l’accès au logement et la solidarité intergénérationnelle, selon les mots du législateur.
Qui peut bénéficier de ce dispositif ?
Ce coup de pouce fiscal repose sur un principe simple : transmettre de l’argent, à la famille proche, pour un usage précis.
✅ Peuvent donner : les parents, grands-parents, voire arrière-grands-parents. À défaut, oncles et tantes sans enfants peuvent aussi en bénéficier.
✅ Peuvent recevoir : les enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants, neveux ou nièces.
🧮 Plafond par donateur : 100 000 €
🧮 Plafond par bénéficiaire : 300 000 € (si
plusieurs donateurs)
Et ce n’est pas tout : ces montants s’ajoutent aux abattements classiques, comme les 100 000 € entre parents et enfants ou les 31 865 € pour les dons familiaux d’argent.
L’argent doit servir à quoi exactement ?
Pour que cette exonération soit valide, le don ne peut pas être utilisé n’importe comment. Il doit impérativement financer, dans les six mois suivant la transmission :
- L’achat d’un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), destiné à être la résidence principale du bénéficiaire, ou d’un locataire (hors foyer fiscal)
- Ou des travaux de rénovation énergétique, à condition qu’ils soient éligibles à MaPrimeRénov’ (mais sans cumuler les deux aides)
Autre contrainte : le bien immobilier concerné devra rester affecté à l’habitation principale pendant au moins cinq ans.
Mode d’emploi pour transmettre sans impôts
Deux façons de procéder :
- Par un acte notarié, sécurisé mais payant
- Par un acte sous seing privé, plus simple, à
condition que le bénéficiaire déclare le don à
l’administration fiscale dans le mois via :
- Le formulaire n°2735
- Ou son espace personnel sur impots.gouv.fr
⚠️ Attention : si l’usage des fonds ne respecte pas les règles, l’exonération est annulée, et les droits de donation s’appliquent avec des intérêts de retard.
Pourquoi agir maintenant ?
Ce dispositif est temporaire. Il prendra fin le 31 décembre 2026. Les familles qui souhaitent transmettre un capital utile et non fiscalisé doivent donc se préparer rapidement, et s’assurer que les conditions soient réunies.