Alors que la taxe foncière pèse de plus en plus lourd dans le budget des propriétaires, un levier méconnu permettrait à certains de réduire considérablement la note. Il ne s’agit pas d’un nouveau dispositif fiscal, mais d’un vice discret dans le mode de calcul de l’impôt local, que l’on peut corriger… si l’on sait où regarder.
Derrière le montant, une formule opaque
Chaque année, en octobre, des millions de Français découvrent avec résignation le montant à payer. En 2024, plus de 29 millions d’avis d’imposition ont été envoyés, pour un montant moyen d’environ 1 082 €. Ce chiffre n’est pourtant pas gravé dans le marbre : il repose sur une estimation administrative… souvent défavorable.
À la racine de cette estimation : la valeur locative cadastrale, une notion obscure mais décisive. Elle évalue la valeur théorique de votre logement s’il était loué. Et c’est là que les choses se corsent.
L’erreur systématique de l’administration
Un paramètre en particulier joue un rôle majeur dans le calcul : le coefficient d’entretien. Il reflète l’état de vétusté de votre bien. En théorie, ce coefficient varie entre 0,8 (logement dégradé) et 1,2 (logement impeccable). En pratique ? L’administration applique presque toujours le coefficient maximal de 1,2, quel que soit l’état réel du bien.
Autrement dit, vous payez pour un logement en parfait état, même si des fissures courent sur les murs et que la chaudière date des années 90.
Une contestation possible… mais peu connue
Ce que peu de propriétaires savent, c’est qu’il est tout à fait légal de contester ce coefficient. À condition, bien sûr, de présenter des éléments tangibles : rapport d’expert, diagnostic technique global, preuves de vétusté du bâtiment…
Un propriétaire cité par Le Figaro a suivi cette voie. Après une première fin de non-recevoir de l’administration, il a fait appel à un cabinet spécialisé. Verdict : une réduction de 350 € sur sa taxe foncière annuelle et un remboursement de plus de 1 700 € pour les années précédentes.
Une bombe à retardement fiscale ?
Selon certains spécialistes, plus d’un avis sur deux serait surévalué. En moyenne, les économies réalisables varieraient entre 20 et 30 %. Dans un contexte où les hausses de taxe foncière se multiplient, ce genre de rectification pourrait changer la donne pour des milliers de foyers.
Mais encore faut-il connaître l’existence de cette faille… et ne pas se laisser décourager par la complexité du système.