Les propriétaires qui acceptent de proposer des loyers inférieurs aux prix du marché peuvent obtenir des avantages fiscaux substantiels. Ce mécanisme, prolongé jusqu’en 2027, vise à favoriser l’accès au logement pour les ménages modestes tout en offrant une contrepartie financière attractive aux bailleurs.
Un dispositif fiscal avantageux pour les propriétaires bailleurs
Le gouvernement a mis en œuvre depuis 2021 le dispositif Loc’Avantages, qui sera maintenu jusqu’au 31 décembre 2027. Ce mécanisme permet aux propriétaires de réduire leur impôt en contrepartie d’un loyer attractif.
Le principe reste simple : plus le loyer consenti se situe en dessous des prix pratiqués localement, plus l’avantage fiscal accordé augmente. Cette mesure incitative encourage ainsi les bailleurs à modérer leurs tarifs.
Les critères à respecter pour en bénéficier
Les propriétaires doivent remplir plusieurs exigences cumulatives pour accéder à cette réduction fiscale. Le bien doit être loué vide et proposé comme résidence principale du locataire.
Le montant du loyer fixé doit impérativement rester inférieur aux prix du marché local. Par ailleurs, le locataire ne peut pas appartenir au cercle familial du propriétaire.
Plafonds de ressources et engagement minimal
Les revenus du locataire doivent respecter les plafonds définis par l’État. L’engagement de location s’étend sur six années minimum, formalisé par une convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah).
Attention : les passoires thermiques classées F ou G au diagnostic de performance énergétique sont exclues du dispositif.
Trois paliers de réduction selon l’effort consenti
Le mécanisme s’articule autour de trois niveaux de loyers, baptisés Loc1, Loc2 et Loc3. Chacun correspond à un taux de réduction spécifique par rapport aux tarifs pratiqués sur le marché.
Le niveau Loc1 impose un loyer inférieur de 15% aux prix du marché. Le Loc2 exige une décote de 30%, tandis que le Loc3 nécessite un rabais de 45%.
Bonification avec l’intermédiation locative
Les taux de réduction d’impôt varient entre 15% et 65%. Les propriétaires qui choisissent l’intermédiation locative bénéficient d’avantages majorés.
Cette option implique l’intervention d’une agence immobilière sociale ou d’une association agréée par l’État, qui sécurise la gestion locative.
Comment déclarer cette réduction fiscale
La réduction d’impôt se calcule sur le montant des revenus bruts générés par la location du logement conventionné. Plusieurs cases spécifiques doivent être complétées selon le niveau choisi.
Pour le niveau Loc1, les contribuables renseignent la case 7BK pour une réduction de 15%, ou la case 7BL pour 20% avec intermédiation locative.
Cases dédiées aux autres niveaux
Le niveau Loc2 correspond à la case 7BM (réduction de 35%) ou à la case 7BN (40% avec intermédiation). Le niveau Loc3 utilise la case 7BO pour une réduction de 65%.
Les contribuables domiciliés fiscalement à l’étranger, mais ayant loué un bien à loyer abordable lorsqu’ils résidaient en France, doivent également cocher la case 7AA.
Justificatifs requis lors de la première déclaration
Plusieurs documents doivent accompagner la première déclaration fiscale. Pour une location classique, trois pièces sont nécessaires.
Il faut fournir une copie de la convention conclue avec l’Anah signée par toutes les parties. Le bail conclu avec le locataire doit également être joint.
Preuve des ressources du locataire
L’administration fiscale exige une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition du ou des locataires. Ce document doit être établi au titre de l’avant-dernière année précédant la signature du contrat de location.
En cas d’intermédiation locative, le propriétaire fournit le bail conclu avec l’organisme locataire ainsi qu’un document mentionnant le montant du loyer payé par l’occupant.
Restrictions et incompatibilités fiscales
Les loyers perçus sont imposables aux revenus fonciers via le régime réel. Le propriétaire ne peut pas opter pour le micro-foncier.
Cette réduction d’impôt ne se cumule pas avec d’autres régimes fiscaux favorisant l’investissement locatif. Les dispositifs Périssol, Besson neuf, Robien, Borloo, Scellier, Duflot-Pinel ou monuments historiques sont notamment incompatibles.