Le paysage fiscal immobilier français s’apprête à connaître une transformation majeure. Les propriétaires de biens inoccupés devront composer avec de nouvelles règles à partir de janvier 2027. Cette réforme vise à clarifier un système actuellement fragmenté entre plusieurs dispositifs distincts.
Fusion de deux taxes existantes
La loi de finances pour 2026 prévoit la création d’une taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH). Ce nouveau dispositif, inscrit à l’article 1406 bis du Code général des impôts, remplacera deux impositions distinctes.
Il s’agit de la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) et de la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Les pouvoirs publics affichent leur volonté de simplifier un cadre jugé trop complexe et d’améliorer la lisibilité fiscale.
Des règles différenciées selon la tension immobilière
Application automatique en zone tendue
Dans les communes où le marché du logement connaît des tensions, la nouvelle taxe s’appliquera de plein droit. Les propriétaires verront leurs biens imposés dès lors qu’ils restent vides pendant au moins un an.
Décision locale hors zones tendues
Les territoires situés en dehors de ces zones bénéficieront d’une plus grande souplesse. Les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale devront voter une délibération pour instaurer la taxation.
Dans ce cas, seuls les logements vacants depuis au moins deux années consécutives pourront être concernés par l’imposition.
Critères de qualification d’un bien vacant
Le site Gouvernement.fr précise les conditions pour qu’un logement soit considéré comme vacant. Le bien doit avant tout être destiné à l’habitation et rester libre de toute occupation pendant la durée légale.
Il doit également être non meublé ou insuffisamment meublé, tout en disposant des équipements essentiels. L’administration fiscale utilisera les informations de la déclaration d’occupation des biens immobiliers pour vérifier ces éléments.
Cas d’exonération prévus
Plusieurs situations permettront d’échapper à cette taxation. Les propriétaires ne paieront pas la taxe lorsque la vacance échappe à leur contrôle, notamment si le logement est proposé à la vente ou à la location au prix du marché.
Les biens occupés plus de 90 jours consécutifs durant la période de référence resteront exonérés. Les logements appartenant aux organismes HLM bénéficieront également d’une exemption.
Modalités de calcul et taux applicables
Maintien de la valeur locative cadastrale
La base de calcul restera identique au système actuel. La taxe s’appuiera sur la valeur locative cadastrale, soit le loyer annuel théorique que pourrait générer le logement s’il était mis en location.
Barèmes en zone tendue
Les taux de référence demeureront fixés à 17 % la première année d’imposition et 34 % à partir de la deuxième année. Une nouveauté majeure apparaît : les communes pourront majorer ces taux jusqu’à 30 % la première année et 60 % les suivantes.
Liberté tarifaire ailleurs
Hors zone tendue, les collectivités conserveront leur pouvoir de fixer librement le taux. Cette autonomie sera toutefois plafonnée à 50 % maximum.
Entrée en vigueur et période transitoire
La réforme prendra effet pour les impositions dues à compter de 2027. Un élément essentiel : le système tiendra compte de la durée de vacance accumulée avant le 1er janvier 2027.
Cette disposition garantit une transition équitable pour les propriétaires dont les biens sont déjà inoccupés depuis plusieurs années.