Le secteur de l’immobilier ancien s’apprête à vivre une transformation majeure. Alors que la lutte contre les passoires thermiques s’intensifie, le gouvernement propose d’alléger les conditions d’accès à un mécanisme fiscal jusqu’ici jugé trop contraignant. Une révolution qui pourrait bien changer la donne pour des milliers d’investisseurs.
Des conditions d’investissement considérablement allégées
Le Sénat examine actuellement le projet de loi de simplification de la rénovation de l’habitat, qui prévoit une refonte complète du dispositif Jeanbrun. Ce mécanisme, conçu initialement pour stimuler l’investissement locatif dans l’ancien avec travaux, va connaître un assouplissement significatif.
La première modification concerne le montant minimal des travaux. Celui-ci passerait de 30% à 20% du prix d’acquisition du bien. Cette baisse substantielle vise à rendre le dispositif accessible à davantage d’investisseurs qui hésitaient face à l’ampleur des rénovations exigées.
Plus remarquable encore, le niveau de performance énergétique attendu connaît une révision majeure. L’obtention d’un DPE classé D suffirait désormais, là où le texte initial imposait une rénovation lourde aboutissant aux classes A ou B. Une évolution qui traduit une approche plus pragmatique de la transition énergétique.
Un élargissement du champ d’application
Les modifications ne s’arrêtent pas aux conditions financières. Le dispositif s’ouvre désormais aux maisons individuelles, une catégorie jusqu’alors exclue du dispositif. Cette extension pourrait dynamiser le marché de la rénovation dans les zones périurbaines et rurales.
Autre innovation : la possibilité de transformer des locaux non résidentiels en logements. Cette mesure répond à un double objectif : lutter contre la vacance commerciale tout en créant de nouveaux logements dans les centres-villes.
Une contrepartie environnementale stricte
L’assouplissement du dispositif s’accompagne toutefois d’une contrainte nouvelle. Les logements rénovés devront respecter l’interdiction des chaudières fonctionnant aux combustibles fossiles. Une exigence qui s’inscrit pleinement dans les objectifs de décarbonation du parc immobilier.
Des délais de mise en conformité précisés
Parallèlement à ces évolutions, le texte clarifie les règles applicables aux interdictions progressives de location des passoires thermiques. Une précision importante : ces interdictions ne concernent pas les baux déjà en cours d’exécution.
Les propriétaires disposent d’un délai courant jusqu’au renouvellement ou à la reconduction tacite du bail pour mettre leur bien en conformité. Cette disposition évite les ruptures brutales de contrats locatifs.
Trois cas de dérogation reconnus
Le projet de loi identifie plusieurs situations permettant de maintenir le caractère décent d’un logement. Premier cas : lorsque tous les travaux possibles ont été réalisés, même si le résultat énergétique demeure insuffisant.
Deuxième hypothèse : une période de grâce de 18 mois s’applique lorsque l’assemblée générale d’une copropriété refuse d’autoriser les travaux. Le propriétaire ne peut être pénalisé pour un blocage indépendant de sa volonté.
Troisième cas de figure : un logement reste considéré comme décent pendant la durée des travaux de rénovation, sous réserve de respecter certaines conditions définies par le texte.
Le logement social également concerné
Les bailleurs sociaux obtiennent une nouvelle faculté dans le cadre de ce projet de loi. Ils pourront désormais relever les loyers plafonds des logements ayant fait l’objet d’une rénovation, lors de leur remise en location.
Cette mesure ne concerne toutefois que les nouvelles attributions. Les locataires déjà en place ne subiront aucun impact sur le montant de leur loyer, préservant ainsi leur pouvoir d’achat.