Les propriétaires en location meublée non professionnelle s’apprêtent à vivre un tournant fiscal majeur. Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit de plafonner sévèrement les amortissements déductibles, une modification qui pourrait bouleverser la rentabilité de nombreux investissements locatifs.
Un nouveau cadre restrictif pour les investisseurs
L’article 7 du projet de loi de finances pour 2027 introduit des contraintes inédites. Les propriétaires qui louent en LMNP ne pourront plus amortir leurs biens qu’à hauteur de 2,5% par an, avec un plafond strict fixé à 7 000 euros par foyer fiscal.
Cette limitation marque une rupture avec le système actuel, qui permettait des déductions plus généreuses pour optimiser la fiscalité des revenus locatifs.
Les meublés de tourisme particulièrement visés
Le dispositif se montre encore plus sévère avec les locations touristiques. Le taux d’amortissement tombe à 1,5%, tandis que le plafond annuel descend à 5 000 euros par foyer.
Certains logements échappent toutefois à cette rigueur. Les résidences exclusivement destinées aux étudiants, aux jeunes en formation, aux personnes âgées ou les structures spécialisées bénéficient d’exemptions.
Une distinction qui vise à réorienter l’offre
Cette différenciation témoigne de la volonté gouvernementale de favoriser certains types d’hébergements jugés prioritaires. Les locations de courte durée, particulièrement développées ces dernières années, se trouvent dans le viseur de Bercy.
Fin du report illimité des amortissements
À partir du 1er janvier 2027, les amortissements non déductibles selon ces nouvelles règles ne pourront plus être reportés. Une mesure qui rompt avec la souplesse antérieure du dispositif.
Un régime transitoire tempère néanmoins cette rupture. Les amortissements déjà en report avant cette date pourront être déduits jusqu’au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable.
Vers un alignement des régimes fiscaux
Le gouvernement affiche clairement ses intentions. Cette réforme vise à rapprocher les régimes fiscaux de la location nue et du LMNP, souvent critiqué pour ses avantages considérés comme excessifs.
L’exécutif souhaite également encourager la location de longue durée, dans un contexte de tension persistante sur le marché du logement. Ces modifications s’inscrivent dans la continuité de la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, prévue par la loi de finances pour 2025.
Un texte encore susceptible d’évoluer
Cette proposition reste pour l’instant un projet. Les débats parlementaires pourraient modifier substantiellement le dispositif avant son adoption définitive.
Les propriétaires concernés observent avec attention l’évolution de ce texte, qui pourrait redistribuer les cartes de l’investissement immobilier locatif en France.