Le paysage de l’investissement immobilier locatif s’apprête à connaître des bouleversements majeurs. Entre nouvelles incitations fiscales, durcissement des règles et réformes techniques, les bailleurs privés vont devoir s’adapter à un cadre réglementaire profondément renouvelé.
Le dispositif Jeanbrun, nouvelle arme fiscale des investisseurs
Dès février 2026, un nouveau statut fiscal fera son apparition dans le secteur locatif. Le dispositif Jeanbrun vise à encourager les investisseurs à acquérir des biens neufs ou anciens nécessitant une réhabilitation.
Les propriétaires devront s’engager à louer leur bien vide pendant au moins neuf ans. La contrepartie ? Des loyers inférieurs de 15, 30 ou 45% aux prix du marché local.
Un mécanisme d’amortissement avantageux
Le principal atout du dispositif réside dans son système d’amortissement. Les investisseurs pourront déduire jusqu’à 10 700 euros par an de leurs revenus, dans la limite de 80% du prix d’acquisition.
Les taux d’amortissement varient selon le type de bien et la réduction de loyer consentie. Pour le neuf, ils oscillent entre 3,5%, 4,5% et 5,5%. Pour l’ancien, les taux s’échelonnent de 3% à 4%.
Selon les estimations, le rendement annuel pourrait atteindre entre 3,5% et 4%, une perspective attractive dans le contexte actuel.
Plus-value à la revente : attention aux nouvelles règles
La fiscalité se durcit pour certains propriétaires à partir de 2026. Les amortissements réalisés sur les biens meublés et ceux bénéficiant du régime Jeanbrun seront désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value taxable lors de la revente.
Des solutions pour échapper à l’impôt
Plusieurs stratégies permettent d’éviter cette taxation. La revente après trente ans de détention constitue une première option. La donation à un héritier représente une alternative intéressante.
Transformer le bien en résidence principale avant la vente offre également une exonération totale. Certaines résidences spécialisées pour étudiants, seniors ou personnes dépendantes bénéficient par ailleurs d’une dérogation.
L’encadrement des loyers gagne du terrain
Initié à Paris en 2019, le plafonnement des loyers continue son expansion territoriale. Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux, le Pays basque et Grenoble-Alpes Métropole ont rejoint le dispositif.
Dans ces zones tendues, les propriétaires ne peuvent plus fixer des loyers supérieurs de plus de 20% au loyer médian de référence local. Cette mesure vise à contenir l’inflation des prix dans les secteurs les plus prisés.
Le DPE réformé redonne de l’air aux chauffages électriques
Janvier 2026 marque l’entrée en vigueur d’une réforme technique du diagnostic de performance énergétique. Le changement cible spécifiquement les logements équipés de chauffage électrique.
Le coefficient de conversion énergétique de l’électricité passe de 2,3 à 1,9. Cette modification technique aura des conséquences concrètes pour environ 850 000 biens.
Ces logements pourront sortir de la catégorie des passoires thermiques, échappant ainsi aux interdictions de location progressives prévues par la loi.
Taxation des logements vacants : une fusion en 2027
L’année 2027 verra la simplification du système de taxation des biens inoccupés. La taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) fusionneront en une taxe unique : la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH).
Des taux progressifs et modulables
Le taux initial s’établira à 17% après un an de vacance, puis grimpera à 34% après deux ans. Dans les zones tendues, certaines communes pourront majorer ces taux jusqu’à 30% et 60% respectivement.
Ailleurs, le taux maximal pourra atteindre 50%. Cette mesure vise à encourager la remise sur le marché des logements durablement inoccupés.