L’accès à la propriété se heurte aujourd’hui à des règles strictes qui excluent de nombreux ménages solvables du marché immobilier. Pourtant, une alternative pourrait bien changer la donne et redonner espoir à des milliers de familles françaises désireuses d’acquérir leur logement.
Une proposition de loi pour assouplir les critères bancaires
Le député Lionel Causse a déposé en avril dernier une proposition de loi à l’Assemblée nationale. Son ambition ? Autoriser les établissements bancaires à dépasser le taux d’effort de 35% lorsque le ménage emprunteur dispose d’un reste à vivre suffisant après le règlement de sa mensualité.
Cette initiative vise à corriger une rigidité du système actuel qui pénalise paradoxalement des emprunteurs financièrement solides. Les établissements de crédit pourraient ainsi adopter une approche plus nuancée dans l’étude des dossiers.
Des règles strictes imposées depuis 2022
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a instauré depuis janvier 2022 un cadre contraignant pour l’octroi des prêts immobiliers. Ce dispositif impose un taux d’effort maximal de 35% des revenus des ménages.
La durée de remboursement se trouve également limitée à 25 ans, avec seulement quelques dérogations possibles. Ces normes uniformes font l’objet de critiques croissantes de la part des professionnels du secteur.
Des dizaines de milliers de ménages exclus malgré leur solvabilité
L’entreprise Pretto a mené une analyse approfondie portant sur plus de 745 000 simulations de crédit. Les résultats révèlent une situation préoccupante pour le marché immobilier français.
Près de 190 000 dossiers apparaissent non finançables selon les critères en vigueur. Paradoxalement, une grande proportion de ces ménages bénéficie d’un reste à vivre confortable une fois le crédit remboursé.
Des capacités financières réelles pourtant avérées
Les chiffres de l’étude démontrent que les ménages écartés disposent de marges budgétaires significatives. Un célibataire conserve en médiane 1 759 euros par mois après paiement de sa mensualité.
Pour un couple avec deux enfants ou plus, ce reste à vivre médian atteint 3 392 euros mensuels. Ces montants témoignent d’une capacité réelle à faire face aux imprévus et aux charges courantes.
Un potentiel de 40 000 financements débloqués
L’intégration du critère de reste à vivre dans l’analyse bancaire pourrait transformer radicalement le paysage du crédit immobilier. Environ 34 000 ménages supplémentaires pourraient obtenir un financement chaque année via les plateformes comme Pretto.
À l’échelle de l’ensemble du marché français, ce dispositif concernerait approximativement 40 000 ménages. Un volume qui pourrait contribuer à redynamiser un secteur en perte de vitesse.
Devenir propriétaire pour un coût comparable à la location
Les données révèlent une réalité méconnue : 27% des locataires ayant obtenu un crédit via Pretto remboursent désormais une mensualité équivalente ou inférieure à leur ancien loyer.
Même en comptabilisant les coûts additionnels liés à la propriété (taxe foncière, charges de copropriété, entretien), 17% de ces nouveaux propriétaires conservent une charge mensuelle similaire ou moindre. Un constat qui questionne la pertinence des exclusions actuelles.
Un marché du crédit en chute libre
Les statistiques de la Banque de France illustrent l’ampleur de la contraction du marché. Le taux de production mensuelle de prêts immobiliers s’élevait à 38 milliards d’euros en 2017.
Ce montant a dégringolé à seulement 12 milliards d’euros en 2025. Cette chute spectaculaire reflète l’impact conjugué des taux d’intérêt élevés et des critères d’octroi rigides.
Des professionnels critiques envers l’uniformité des règles
Laurent Denis, avocat spécialisé dans le domaine bancaire, dénonce un dispositif trop uniforme. Les règles actuelles excluent selon lui des emprunteurs solvables qui pourraient parfaitement honorer leurs engagements.
Cette position rejoint celle de nombreux acteurs du secteur qui plaident pour une approche plus personnalisée de l’étude des dossiers de crédit.