La vente d’un bien immobilier génère généralement une taxation sur la plus-value réalisée. Toutefois, le législateur a prévu des dispositifs spécifiques pour protéger les personnes âgées contraintes de rejoindre un établissement médicalisé. Ces mécanismes permettent d’échapper à l’impôt sous certaines conditions.
Le principe général d’exonération de la résidence principale
Le Code Général des Impôts établit une règle claire : la cession d’une résidence principale échappe à l’imposition sur la plus-value. Cette disposition s’applique lorsque le logement constitue effectivement le domicile du vendeur au moment de la transaction.
Mais le dispositif va plus loin. Même lorsque le bien n’est plus occupé au jour de la vente, notamment après un transfert en maison de retraite, l’exonération reste possible. “Un article de l’UFC-Que Choisir” rappelle l’existence de cette mesure protectrice.
La fiscalité classique des plus-values immobilières
Hors cas d’exemption, les gains réalisés lors d’une vente immobilière subissent une double imposition. L’impôt sur le revenu s’élève à 19%, tandis que les prélèvements sociaux atteignent 17,2%.
Le temps joue néanmoins en faveur du propriétaire. Des abattements progressifs s’appliquent selon la durée de possession du bien. L’impôt sur le revenu disparaît complètement après 22 ans de détention, tandis que les prélèvements sociaux s’annulent au bout de 30 ans.
Vendre son ancien logement dans les deux ans suivant l’entrée en EHPAD
L’article “150 U, II-1 ° ter du Code Général des Impôts” instaure un mécanisme d’exonération spécifique pour les résidents d’établissements médicalisés. Plusieurs critères doivent être respectés simultanément pour en bénéficier.
Les conditions de ressources à respecter
Le vendeur ne doit pas être assujetti à l’Impôt sur la Fortune Immobilière lors de l’année N-2. Par ailleurs, son revenu fiscal de référence doit rester sous un plafond déterminé.
Pour les ventes réalisées en 2026, le RFR 2024 ne peut excéder “29 815 euros pour la première part de quotient familial (majorée de 6 966 euros pour la première demi-part supplémentaire et de 5 484 euros pour chaque demi-part suivante)”.
Les contraintes de délai et d’occupation
La transaction doit intervenir dans un délai inférieur à deux ans après l’installation dans l’établissement. L’ancien domicile doit être demeuré vacant depuis le déménagement.
Aucune mise à disposition ne peut avoir eu lieu entre-temps. Le bien ne doit avoir été ni prêté ni loué à un tiers durant cette période.
Un dispositif encore plus favorable pour les retraités aux revenus modestes
Les personnes âgées disposant de faibles ressources bénéficient d’un régime particulièrement avantageux. Les contraintes temporelles et d’occupation s’assouplissent considérablement.
Un seuil de revenu plus restrictif
Pour accéder à ce mécanisme renforcé, le RFR 2024 doit être inférieur à “12 679 euros pour la première part de quotient familial (avec une majoration de 3 386 euros pour chaque demi-part supplémentaire)”.
Des conditions allégées
L’exonération s’applique même si la vente se concrétise plus de deux ans après le départ en EHPAD. Le logement peut avoir été occupé par un proche ou même loué à un tiers ultérieurement.
Ces bénéficiaires jouissent d’un avantage supplémentaire considérable. Ils échappent à toute imposition sur leurs plus-values immobilières, quel que soit le type de bien vendu et la durée pendant laquelle ils l’ont possédé.