Les propriétaires bailleurs bénéficient d’un nouveau sursis. Plusieurs mécanismes de défiscalisation destinés à soutenir l’investissement locatif ont été reconduits par la loi de finances. Ces outils permettent de réduire substantiellement la facture fiscale tout en contribuant à l’offre de logements accessibles.
Le dispositif Denormandie étendu de trois ans
Créé en 2019, ce mécanisme fiscal connaît une prolongation jusqu’à fin 2027. Il cible les investisseurs qui s’engagent dans la rénovation de logements anciens situés dans des zones spécifiques.
L’avantage fiscal se matérialise par une réduction d’impôt sur le revenu comprise entre 12% et 21% du montant total d’acquisition, travaux inclus. Cette ristourne varie selon la durée d’engagement locatif choisie, entre 6 et 12 ans.
Des travaux de rénovation obligatoires
Les propriétaires doivent impérativement rénover le bien acquis. Les dépenses de réhabilitation représentent au minimum 25% du coût global de l’opération immobilière.
Deux options s’offrent aux investisseurs : améliorer la performance énergétique d’au moins 20% (30% pour une maison), ou réaliser deux travaux parmi une liste précise. Cette liste comprend le remplacement de la chaudière, l’isolation de la toiture, des murs ou des fenêtres, ainsi que le changement du système de production d’eau chaude.
Des conditions d’éligibilité strictes
Le logement doit être loué nu comme résidence principale. Le bailleur s’engage à respecter des plafonds de loyer et à sélectionner des locataires dont les revenus ne dépassent pas certains seuils.
La situation géographique du bien revêt une importance capitale. Il doit se trouver dans une commune participant au programme « Action cœur de ville » ou ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire.
Loc’Avantages reconduit jusqu’en 2027
Successeur du dispositif « Louer Abordable », ce mécanisme encourage les propriétaires à pratiquer des loyers inférieurs aux prix du marché. La loi de finances pour 2025 le prolonge pour trois années supplémentaires.
La réduction fiscale s’applique directement sur les revenus locatifs. Son montant varie entre 15%, 35% ou 65% des loyers perçus, selon l’ampleur de l’effort consenti par le bailleur.
Un barème progressif selon la décote appliquée
Plus le loyer pratiqué s’éloigne du tarif de référence, plus l’avantage fiscal augmente. Une décote de 15% par rapport au marché ouvre droit à une réduction de 15% des revenus locatifs. Ce taux grimpe à 35% pour une décote de 30%, et atteint 65% pour une décote de 45%.
L’engagement minimal s’étend sur six ans. Le propriétaire peut bonifier ses avantages en confiant la gestion à une agence immobilière à vocation sociale ou une association agréée par l’État.
Les conditions à respecter
Le bailleur doit signer un accord avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Le logement, loué non meublé, sert de résidence principale aux occupants dont les ressources restent sous un plafond défini.
La performance énergétique constitue un critère déterminant. Le bien doit afficher un Diagnostic de Performance Énergétique supérieur à la classe F. Impossible par ailleurs de louer à un membre de sa famille.
Location meublée touristique : un durcissement fiscal en 2025
Les propriétaires de meublés touristiques non classés font face à un changement majeur. Les règles applicables aux revenus perçus en 2025, à déclarer au printemps 2026, bouleversent l’équilibre fiscal établi.
Un abattement fortement réduit
Le régime micro-BIC subit une transformation radicale. L’abattement forfaitaire chute de 50% à 30% pour les meublés non classés. Parallèlement, le plafond de recettes annuelles s’effondre, passant de 77 700 euros à seulement 15 000 euros.
Au-delà de ce seuil, les propriétaires basculent vers le régime réel. Cette option permet de déduire les charges réelles, mais implique une gestion comptable plus complexe.
Les meublés classés préservés
La réforme établit une distinction nette entre logements classés et non classés. Les premiers conservent leur régime avantageux, avec un abattement plus généreux et un plafond de recettes supérieur.
Cette mesure vise à rééquilibrer la fiscalité entre location meublée touristique et location nue de longue durée. Les plateformes de location, qui concentrent majoritairement des biens non classés, sont directement visées par ce durcissement.
Une déclaration spécifique obligatoire
Les revenus de locations meublées nécessitent un report dans les cases dédiées du formulaire 2042 C PRO. Le propriétaire distingue la nature du bien, classé ou non, lors de sa déclaration.